近期看到身邊的人陸續買下自己的房子，讓自己也對擁有一個屬於自己的家產生了渴望，但是身為小資族，往往可能面臨頭期款不夠的問題。買房頭期款不夠怎麼辦？在考慮購屋前，我們需要事先準確地評估自己需要多少頭期款，以避免在買房過程中遇到頭期款不足的問題。此外，若需要補足頭期款，我們需要知道有哪些方法可以幫助我們成功入主理想的新家。
需要注意的是，無論哪種補足頭期款的方法，都需要支付一定的費用，並且在貸款的後續月付金方面也需要仔細評估，確保自己有足夠的能力負擔每月的貸款。若因此而影響信用，可能不僅會損失房產，還會影響自己未來的財務狀況。
買房頭期款不夠怎麼辦？
通常，房屋貸款的金額會受到房屋的屋齡和地段等因素的影響，一般平均可貸款額約為房屋總價的七至八成。然而，我們不應該認為只要支付剩下的二至三成作為頭期款就可以了。這是因為在房屋交易過程中，我們還需要支付各種類型的隱藏費用，包括仲介費、代書費、書狀費以及其他種種費用，這些費用總額也大約佔了總房屋價格的十分之一。
頭期款需要準備多少錢？
事先確認貸款額度，預防頭期款不夠問題
銀行鑑價通常比成交價保守，貸款額度以鑑價和成交價的較低金額為基準。事先找銀行鑑價可以避免買屋貴了，也可以拿銀行鑑價去議價。貸款成數是影響頭期款的重要因素，雙北、桃園、新竹等地貸款成數大約7.5~8成，中南部或蛋白區則低一些，只有7成左右，找銀行鑑價時要先了解貸款成數。
在房屋交易過程中，我們還需要支付各種隱藏費用，這些費用包括：
- 仲介費：買方需支付房屋總價的1至2%作為仲介費用。
- 代書費：包括設計登記費用約4至6,000元；實價登錄代書費用約2至5,000元。
- 契稅：根據核定契價總額計算，約佔房屋總價的6%。
- 印花稅：根據土地及建物價值計算，約佔房屋總價的0.1%。
- 地價稅：每年根據公告地價的0.2%計算。
- 房屋稅：每年根據房屋評定現值的1.2%計算。
- 裝潢費：老屋翻新的裝潢費用約為每坪8至12萬元；新屋裝潢費用約為每坪5至9萬元，視屋況和需求而定。
- 管理費（預售屋）：需要預先支付3至6個月的代管管理費用。
因此，在購買房屋前，我們需要將這些隱藏費用納入考量，以確保我們有足夠的財力支付所有費用，避免因此而導致不必要的經濟負擔。
買房頭期款不夠解法？
1. 信貸
很多人在頭期款不足時會想到申請信用貸款來填補不足的金額。信用貸款的好處是申請方便且速度快，而且現在最高可貸到600萬，但實際能貸到多少錢，則取決於個人的財力和信用狀況。如果條件較好的話，信用貸款利率最低也只要1.65%起。但是要注意的是，信用貸款期限短，最長只有7年，在貸款金額大的情況下，每月還款壓力會比較大。
以下是信用貸款的基本資訊：
- 貸款額度：DBR22倍，最高可貸到600萬。
- 貸款利率：1.68%起。
- 貸款期限：最長7年。
延伸閱讀>>信用貸款是什麼？如何提升你的信用評分，避免陷入信貸困境！
2. 裝潢貸款
裝潢貸款通常只能貸出房屋價值的1成左右，需要在申請房屋貸款時一起申請，不是每家銀行都提供此類貸款，因此可以在申請房屋鑑價時，詢問銀行是否提供裝潢貸款，並了解申請條件等相關資訊。有些銀行只需要提供裝潢報價單即可申請，而有些銀行則可能會在貸款後要求提供裝潢後的照片。
以下是裝潢貸款的一般額度和利率：
貸款額度：房屋價值的10% 貸款利率：1.92%起 貸款期限：最長20年
3. 房屋轉增貸
當你計畫購買第一套房屋時，通常可以貸到房價的7~8成，而頭期款約為2~3成。若頭期款不夠，可以考慮使用房屋轉增貸的方式來解決。這種方式是在第一次貸款的綁約期結束後，再次向其他銀行申請房貸，並以其鑑價值作為轉貸的額度，而不受限於成交價。
這種方式的好處在於，第一次貸款額度會以房屋鑑價和成交價的較低者為準，而轉貸額度則取決於其他銀行的房屋鑑價，可能會更高。此外，若在1~3年後房屋價值提高，可貸額度也會相應提高。因此，這種方式可以幫助補足頭期款不足的問題。
當籌措資金時，可以在第一次房貸的綁約期限內找到彈性的管道，例如向家人商量一年後就還款等等。等到綁約期限結束後，就可以用轉貸的方式還掉頭期款差額。總之，使用房屋轉增貸的方法可以幫助你解決購房時頭期款不足的問題，並提高可貸額度的彈性。
4. 其他貸款
如果已擁有一套房產，想買第二套房產時，若頭期款不足，有幾種籌措方式：
- 現有房屋增貸 如果已有部分貸款還款紀錄，可考慮使用第一間房子來增貸，補足第二間房屋的頭期款。
- 二順位房貸 又稱「二胎房貸」，是指在同一間房子上再向其他銀行申請第二次房貸，利率通常較高，但可視為一個資金來源。
- 保單借款 保單借款是指使用具有「保單價值準備金」的壽險保單向保險公司申請貸款，額度為保單價值準備金的6~8成，利率約為2.7%~9%。需注意按時還款，否則會失去保單權益。
延伸閱讀>>選擇房屋二胎、增貸還是轉貸？資金需求該選擇哪種房貸方案？
口袋相對不夠深的小資族的購屋方向-退而求其次
1：預售屋
如果買房的頭期款不夠，可以考慮購買「預售屋」。相較於買「中古屋」，預售屋付款方式更為彈性。在兩到三年的工程施建期間，頭期款可以分批給付，讓購屋客有更多時間籌集資金，例如存錢、利用年終獎金等。相反地，買中古屋須在一到一個半月內備齊頭期款，對於資金無法一次到位的人來說，是較為困難的挑戰。因此，如果頭期款有困難，可以考慮購買預售屋，透過付款方式的彈性，讓籌措資金的時間拉長。
2：往蛋白區找房
在尋找房屋時，不要好高騖遠，必須考慮手頭上的資金，以自備款的三成來換算，可以買到約300萬的房子。可以考慮較為平價的地區，如淡水、鶯歌、基隆或桃園等，用時間換取空間，以交通成本替代房價成本，買到適合自己的房屋。
如果不想跨縣市太遠，也可以以捷運延伸的概念來尋找物件。例如，一個在信義計畫區工作的上班族，要在信義區買到房子，至少需要準備3000萬，但是如果在板南線上尋找物件，把看屋點拉到板橋或土城，在同一條捷運線上多花半小時的通勤時間，可能只需要一半甚至更低的價格，就有機會買到與預算較為接近的理想宅。在雙北交通與捷運網絡相對發達的區域工作與生活，是一個輕鬆實現家庭夢想的好方法。
3：挑二樓或四樓
另外，選購老舊公寓時，常有人忌諱二樓或四樓的房子。二樓通常有管道旋轉空間，如水管或糞管，年久失修容易出問題；而四樓的諧音與「死」相近，傳統觀念中很不吉利，因此通常被砍價或被忽略。
然而，現今建築技術與工法改進，二樓管線問題已經大幅減少，而四樓的諧音忌諱也逐漸不再被人所在意。但低樓層物件通常鄰近馬路，相對噪音較多，如對居家安寧有較高要求的人，選購時需特別留意。
值得注意的是，現今比較不受歡迎的物件，反而是一些特殊的樓層，例如窗外景觀不佳、設計不佳，甚至是某戶有瑕疵。建議可以參考附近實價登錄的行情來斟酌，出價也會更精確。