買房有準備多少自備款？通常是房價的 2~3 成。但是無自備款就不能買房嗎？目前有越來越多建商，為了促銷餘屋，以提供「公司貸款」補足銀行貸款成數不足的方式，讓消費者可以零頭款購屋。或是利用房貸加信貸或裝潢貸款、房貸加值金，也可以達到免自備款買中古屋，只是高額貸款的月付額也更高，應該謹慎評估風險，本篇教你3招解決房貸成數不足方法。
買房全額貸是什麼?
所謂全額貸款，意即零元買房或無自備款買房，這樣的風潮來自於有些房地產業者透過舉辦「零元購屋」講座，分享零元買房的的成功案例，除了教導學員零元買房如何操作，還提供包括全額貸款、房屋裝潢、包租代管等相關服務。但你知道嗎？零元買房其實充滿陷阱和風險。
風險一：用 AB 合約，恐有刑責
所謂的「AB 合約」，是指買房有兩份合約，A 合約記載總價是買房的實際成交價；B 合約記載的總價則是比實際成交價高，而建立 AB 合約的目的是為了能和銀行貸款到更多的錢。舉例來說：A 合約的總價是 1,000 萬元，但 B 合約是 1,250 萬元，若是用 B 合約去向銀行貸款，以貸款 8 成來試算，可以貸到 1000 萬元，如此即可達到 買房全額貸的目的。
然而，這樣的作法其實涉及《刑法》的偽造文書、以及使公務員登載不實（AB 合約的成交價不同）等罪刑。因此，買房建立 AB 合約不僅不合法，還會有吃上官司的風險。
風險二：房貸+信貸，還款壓力巨大
另一種坊間常流傳的買房全額貸方式，是用房貸和信貸達到買房全額貸，然後再把房子出租去負擔銀行貸款。
假設購入一間 1000 萬元的房屋，貸款 8.5 成，貸款期間 30 年，可貸金額為 850 萬，前面 3 年為寬限期，可「還息不還本」，故以利率 1.6％ 來試算，每月只需繳納的房貸為 11,333 元。剩下的 1.5 成，也就是 150 萬元的部分，則用 7 年期信貸來處理，以利率 2.3％ 來計算，每月需付的信貸為 19,350 元。房貸 11,333 元加上信貸 19,350 元，所以每月需負擔的貸款為 30,683 元。最後將房屋以每月 25,000 元出租，如此以來，買房每月只需支付 5,683 元的貸款。(詳如下表)
買房總價1000 萬元的房屋，貸款 8.5 成，貸款期間 30 年，可貸金額為 850 萬
| 房貸/信貸 | 貸款金額 | 前三年寬限期 | 寬限期結束 |
| 30 年期貸款（利率1.6%) | 850 萬 | 月付11,333 元 | 月付32,325 元 |
| 7 年期信貸（利率2.3%) | 150 萬 | 月需付的信貸為 | 19,350 元 |
| 租金收入 | 月收25,000 元 | 月收25,000 元 | |
| 實際支出 | 月支出5,683 元 | 月支出26,675 元 |
「買房全額貸再出租，讓房客幫你繳房租」，聽起來很合理也很動人，但這種 0 元買房的方式仍有許多風險未被納入。首先，當 3 年寬限期屆滿，每月要償還的房貸金額就會暴增，以上面的例子來試算 每月房貸還款金額會達到 32,325 元，加上信貸 19,350 元，每個月實際要負擔的貸款是 51,675 元。即使每個月的房租收入未中斷，每月仍要負擔 26,675 元，日後若是因為升息、物價上漲，不僅款壓力相當沉重，生活品質也大受影響。因此，用買房全額貸來達到 0 元買房的目的雖然可以操作，但操作起來風險卻不是每個人都能承受的。
風險三：房價並非只漲不跌
「 零元買房」課程的專家或老師，經常會推薦「精選物件」讓不懂房地產的學員去購買。事實上，許多宣稱自己是專家的房地產業者，其所推薦的不動產未必是好的物件，其中有不少是難脫手又不會漲的。若是不幸買到不漲反跌的房屋，最後出售時，恐怕會賠一屁股債。
是不是有可能「全額貸款」？讓買屋不要這麼吃力？
部分建商打出「零首付」促銷
查遍了所有銀行的方案，也看不到有提供百分之百房貸的。但是，從2018年底開始，卻開始看到一些新建案的廣告，竟然打出「零首付」的訴求。這是怎麼回事？房貸已經可以全額貸款了嗎？
事實上，從銀行端來看，目前的確還沒有「全額房貸」的方案，那麼「零首付」是怎麼來的呢？根據調查，近期的新建案，標榜「超低自備款」，甚至「零首付」的案例的確越來越多。
之所以能夠免自備款，主要是因為近年房市轉冷，建商手上的待售新建餘屋太多了，只好用「公司貸」的方式，讓購屋族可以「零自備款」買房。
例如，一間總價一千萬元的房屋，從銀行可以貸款八成800萬元，剩下的兩成，就由建商貸款200萬元給客戶，補足成數不足的部分。這樣一來，對於購屋人來說，就是「零自備款」。只是，這樣的方式，對於購屋族來說，真的比較輕鬆嗎？其實並不一定。
但是以「銀行房貸」加上「建商公司貸款」的方式，在購屋初期的幾年之間，等於要同時還款給銀行和建商，負擔其實還是很重。而在建商這一面，雖然積極打出「零首付」的訴求，但是對於客戶，也會仔細評估對方財力，對於口袋夠深的置產族群或是投資客，比較可能提供這樣的方案。
誰適合無自備款買房
買房是許多人的夢想，自備款不足是大家買房最常遇到的第一個難關，儘管房市確實有無自備款買房的案例，但是並非所有想買房的人都適合無自備款買房，以下將介紹哪些人適合全貸買房：
一、資本夠多的人
也許你會感到疑問，「口袋夠深」的有錢人為何會需要全貸買房？其實有很多高資產的人手中並非有很多可動用的現金，即使有，他們也很可能會選擇拿去投資像是基金、股票或債券等等的金融商品。所以，無自備款買房的方式對他們來說，負擔不大，即使未來貸款利率上升、房價下跌，資本夠多的人仍然可以負擔得起損失。
二、自備款不足，但預期自己收入會穩定成長的人
有些人在買房的當下雖然有穩定的收入，卻沒有足夠的儲蓄可以當自備款，但是若是對自己的事業或是工作收入有自信，也就是相信自己的年收入可以年年成長，就適合買房全額貸。
三、買房以投資為目的的人
相較於買房以自住為目的人，以投資為目的的人會更適合無自備款買房，原因在於，以投資為目的買房的人，可以在房價上漲時，將房屋出售賺取價差；而以自住為目的的人，通常不會任意轉賣房屋，因此全額貸款買房對自住者來說，就是一個長期的負擔。
3招解決房貸成數不足方法
| 項目 | 方式 | 還款年限 |
| 房貸的信貸 | 房貸戶自備款不足時可以考慮再以信貸彌補資金 | 最長7年 |
| 房貸加值金 | 原房貸的成數之外加多給5%的房貸加值金 | 最長10年 |
| 裝潢貸款 | 有些銀行可以提供到250～300萬元， 有些銀行是房屋鑑價x10%的貸款額度 | 一般都在7～10年， 有些銀行是最長20年 |
用以上這三種方式達到「全額貸款」，對於收入水準普通的人來說，很容易讓自己的財務狀況緊繃到頂點，萬一發生失業，或是家中有人重病，或是其他變故，很容易就會繳不出貸款。
因此，即使有這些方式可以「免自備款買房」，仍然要建議您，買房的時候，要謹慎評估自己的收入狀況，把可能發生的風險都計算進去，再按照自己的能力，選擇總價在能力範圍之內的房子，以免一旦發生狀況，繳不起貸款，讓人生陷入窘境。
從2022年局勢來看高額貸款購屋風險
一、升息趨勢讓每月負擔利息增加
2022年升息的趨勢已經相當明朗，相信多數的民眾已預期到未來利率將會持續上漲。房貸和利率息息相關，升息後房貸利率也會跟著上漲，對房貸族而言，最大的影響即是購屋成本增加。若是 2022 年選擇買房全貸，對於收入水準普通的人來說，很容易讓自己的財務狀況緊繃到頂點，萬一發生失業，或是家中有人重病，或是其他變故，很容易就會繳不出貸款。
二、選重劃區的房屋，讓購屋總成本降低
買房全貸要額外負擔利息，比起有自備款的購屋方式負擔重，尤其升息趨勢在即，如果貸款金額過高，未來生活在通貨膨脹的影響下只會一日比一日艱難。重劃區一般都會於房價較低的地區，而未來重整開發後，房價有望會上漲，適合無自備款、買房全貸的民眾作選擇。
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房貸全額貸Q&A
買房可以全額貸款嗎？
因為銀行有規定房貸最高只能貸到8成，所以房貸全額貸款並不是全部都是房貸，另外2成的部分是用其他貸款來補足喔！通常這是房貸+信貸或房貸+公司貸或房貸+裝潢貸。
買房低自備款或零自備款的方式有那些？
AB約、跟建商貸款、辦理裝潢貸款、辦理信用貸款
買房頭期款不夠可以貸款嗎？
如果買房遇到頭期款不夠的情形，是可以貸款的，像是信用貸款就是方法之一。
簽AB約在拉高將房價報高拉額可貸金額可行嗎？
請留意是否為非正規合約AB約。例如原本房價為1,200萬，申請房貸也只能貸到8成是960萬；而不肖業者可能會用送家電、裝潢的名義，將房價報高到1,500萬，如此一來最高能貸到8成1200萬，讓購屋者用全額貸的方式購買。但這種方法屬於非正規合約，一旦被揭發就得面臨偽造文書的罪名。