選擇房屋二胎、增貸還是轉貸？資金需求該選擇哪種房貸方案？

許多人辛苦工作好不容易付了頭期款買了房，從此揹著房貸幾十年，每月房貸壓力隨著銀行升息，房貸可謂甜蜜的負擔，越來越沉重，萬一臨時有個資金缺口該如何是好呢？我有資金周轉需求要選擇房屋二胎、增貸還是轉貸比較好呢？三者差異在哪裡呢？讓本文來講解房屋二胎貸款利率、特點比較。

房屋二胎、轉貸、增貸三者差異是？

在有資金需求時，先停下腳步問問自己，您資金急迫度為何？您是被房貸壓得喘不過氣，還是另需一筆額外資金呢？先釐清以上問題再來了解房屋二胎、轉貸、增貸字義上的區別：

房屋二胎、轉貸、增貸定義比較

房屋二胎	房屋轉貸	房屋增貸
貸款階段的房屋，再做第二次抵押貸款。	將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。	房貸在償還一定金額的本金後，貸款人以同一房屋作為抵押，向承作原房貸的銀行再申請另一筆新的房屋貸款。

房貸增貸意思是什麼？

是指房屋貸款人申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後，可能因為資金調度上的需求，再次申請新增的房屋貸款增貸，也就是把已經還給銀行的房貸本金，再借出來，就像是和銀行重新辦理新的房貸合約一樣，房屋貸款人手上就會有兩份房貸合約，借款人需同時負擔兩個房貸費用。

什麼情況下選擇增貸？

增貸的優點是向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少。如果用戶往來紀錄良好，有利於重談利息的籌碼。

申辦流程時長？

申辦大概是2星期（含假日）左右撥款。

利率多少？還款期限？

利率約2%左右 還款的時間約20~30年。

如果是多人持有同一間房屋？

這就比較需要溝通了，持分房屋如果要辦理，必須所有持分人都同意，沒辦法就某一部份人的持分房屋辦理。

房貸轉貸意思是什麼？

所謂「房貸轉貸」，就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。

借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息，由 B 銀行代為償還，領取「清償證明」，並到地政重新設定抵押（將抵押銀行由 A 改為 B）。在轉貸時， B 銀行會重新進行房子鑑價，鑑價結果後評估房子有增值，通常可提供增貸，如有申辦增貸，除了原來的房貸外，B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶，增加資金彈性。

什麼情況下選擇轉貸？

如果原貸 A 銀行評估你的案件沒有增貸空間，而另一間 B 銀行認為有增貸空間時再進行轉貸，貸款條件較二胎房貸嚴格，衍生的手續費用較高。

申辦流程時長？

申辦最短大約2~4星期左右撥款，如果送件資料不足，可能會拖延12~15個工作天。

利率多少？還款期限？

利率約2%左右 還款的時間約20~30年。

如果是多人持有同一間房屋？

如同房屋增貸，持分房屋如果要辦理，必須所有持分人都同意，沒辦法就某一部份人的持分房屋辦理。

房屋二胎意思是什麼？

二胎房貸（房屋二胎借款）也稱為二順位房貸、次順位貸款，適合短期週轉」來使用。二胎房貸意思為，在房屋已經有第一順位貸款的情況下，再向另一家銀行金融機構、融資公司或民間借貸公司申請第二順位的房屋抵押貸款，由於二胎房貸銀行承擔的風險較高，因此通常利率比較高，申辦條件也與一胎房貸不同。

房屋二胎優點

您必須是年滿二十歲之房屋所有人，自有房屋不限坪數、不限屋齡，信用不良或慣性遲繳皆可辦理。

利率多少？還款期限？

依照您選擇的管道有所不同，建議多家比較，但粗略區分可分成銀行與民間管道差異。

銀行房二貸

審核門檻比較高，需經過銀行方層層的審核，工作天也需花費約15天，此外，也需準備繁瑣的資料，甚至還要有保證人，就算通過層層關卡備妥上述資料了，也無法確保後續是否能審核通過。

此外， 即便是審核通過後，銀行所收取的利息也比較高，原因是因為銀行一開始是用年金攤還法，繳了十年利息都高，十年後才本利還，而且貸款額度也有可能會比較低。

民間房二貸

選擇民間合法金融公司來進行房二貸，申辦的難易度就比銀行管道更加簡易方便，不需要層層審核(分行送總行)，只需備妥房屋土地權狀、薪資收入以及雙證件資料，之後只要審核通過了就能夠達到放款，而且審核的時間是比較快的，一般三個工作日就能夠審核通過，最快的話一天之內就能夠拿到放款。

那我應該優先選擇哪種房貸周轉方案？

選擇房屋二胎、增貸還是轉貸

先在原銀行詢問增貸的可行性，如沒空間再評估轉貸，最後才是二胎房貸！

1. 優先選擇原銀行增貸
2. 增貸行不通再來評估房屋轉貸
3. 以上二者都不考慮時，最後才評估二胎

一、優先選擇原銀行增貸的原因

• 往來紀錄良好，有利於談更優惠利息的。
• 向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少。
• 您是銀行良好用戶，申請時自然較容易核准。
• 除非原貸款銀行你不想往來或是有其他申請上的困難點，再來決定是否使用轉貸方式。

二、增貸行不通再來評估房屋轉貸

房屋轉貸之前要先知道「房屋是否有殘值？」

1. 房屋殘值評估要請銀行鑑價，銀行鑑價原則上會低於市價1至2成 ；例如1千萬的房屋，銀行鑑價大約8百萬-9百萬之間 ，房屋有殘值就有機會增貸。
2. 申請人還款能力是否足以負擔房貸月付金？即使將房貸做為抵押品，但是銀行還是會評估您的償還能力，所以收入多寡及負債狀況也會影響房屋增貸的金額。
3. 例行性詢問增貸原因必須交代清楚，請避免投資高風險用途

貸款申請人的的信用紀錄良好，房屋座落的位置、屋況也不錯，有機會較快通過審查。

三、增貸及轉貸都不考慮時，最後才評估二胎

因為房屋二胎、轉貸、增貸這三者都是需要鑑價，所以要準備的資料及辦理流程都是大同小異。只是轉貸會多出一個代償的流程。

以上貸款方式沒有優劣之分，差別就是在辦理的時機、流程長短是否能及時解決您的需求，貸款申請人信用紀錄良好，您可以依照過件難易度、資金需求急迫度和職業類別來選擇辦理二胎、轉貸、增貸的需求，如果以急迫性周轉而言可選擇民間二胎，放款時間只需1~3天。

房貸增貸、房貸轉貸、二胎房貸比較表

類型	房貸增貸	房貸轉貸	房屋二胎
利率	1.5%~2.5%	1.5%~2.5%	3%~14%
貸款成數	評估償還房貸本金多寡	依房屋鑑價	根據房屋殘值評估
貸款期限	最長40年	最長40年	最長15年
優點	利率最低 貸款年限長	利率低 貸款年限長	核貸時間快 過件率高 信用條件要求比較低
缺點	信用狀況要求嚴格 貸款額度低 申請成功率低	信用條件要求嚴格 需支付轉貸成本 需代償塗銷及轉貸,時間長	利率較一般房貸高 無寬限期
申辦速度	1~2星期	2~3星期	1星期
對象	信用良好、房價有空間可增貸	轉貸成本划算、不急用錢	接受小信用瑕疵、急用錢

貸款利率優勢：房貸增貸=房貸轉貸>房屋二胎

申辦速度：房屋二胎>房貸增貸>房貸轉貸