選擇房屋二胎、增貸還是轉貸

選擇房屋二胎、增貸還是轉貸?資金需求該選擇哪種房貸方案?

許多人辛苦工作好不容易付了頭期款買了房,從此揹著房貸幾十年,每月房貸壓力隨著銀行升息,房貸可謂甜蜜的負擔,越來越沉重,萬一臨時有個資金缺口該如何是好呢?我有資金周轉需求要選擇房屋二胎、增貸還是轉貸比較好呢?三者差異在哪裡呢?讓本文來講解房屋二胎貸款利率、特點比較。

房屋二胎、轉貸、增貸三者差異是?

在有資金需求時,先停下腳步問問自己,您資金急迫度為何?您是被房貸壓得喘不過氣,還是另需一筆額外資金呢?先釐清以上問題再來了解房屋二胎、轉貸、增貸字義上的區別:

房屋二胎、轉貸、增貸定義比較

房屋二胎房屋轉貸房屋增貸
貸款階段的房屋,再做第二次抵押貸款。將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。房貸在償還一定金額的本金後,貸款人以同一房屋作為抵押,向承作原房貸的銀行再申請另一筆新的房屋貸款。
選擇房屋二胎、增貸還是轉貸

房貸增貸意思是什麼?

是指房屋貸款人申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請新增的房屋貸款增貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來,就像是和銀行重新辦理新的房貸合約一樣,房屋貸款人手上就會有兩份房貸合約,借款人需同時負擔兩個房貸費用。

什麼情況下選擇增貸?

增貸的優點是向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少。如果用戶往來紀錄良好,有利於重談利息的籌碼。

申辦流程時長?

申辦大概是2星期(含假日)左右撥款。

利率多少?還款期限?

利率約2%左右 還款的時間約20~30年。

如果是多人持有同一間房屋?

這就比較需要溝通了,持分房屋如果要辦理,必須所有持分人都同意,沒辦法就某一部份人的持分房屋辦理。

房貸轉貸意思是什麼?

所謂「房貸轉貸」,就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。

借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息,由 B 銀行代為償還,領取「清償證明」,並到地政重新設定抵押(將抵押銀行由 A 改為 B)。在轉貸時, B 銀行會重新進行房子鑑價,鑑價結果後評估房子有增值,通常可提供增貸,如有申辦增貸,除了原來的房貸外,B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性。

什麼情況下選擇轉貸?

如果原貸 A 銀行評估你的案件沒有增貸空間,而另一間 B 銀行認為有增貸空間時再進行轉貸,貸款條件較二胎房貸嚴格,衍生的手續費用較高。

申辦流程時長?

申辦最短大約2~4星期左右撥款,如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天。

利率多少?還款期限?

利率約2%左右 還款的時間約20~30年。

如果是多人持有同一間房屋?

如同房屋增貸,持分房屋如果要辦理,必須所有持分人都同意,沒辦法就某一部份人的持分房屋辦理。

房屋二胎意思是什麼?

二胎房貸(房屋二胎借款)也稱為二順位房貸、次順位貸款,適合短期週轉」來使用。二胎房貸意思為,在房屋已經有第一順位貸款的情況下,再向另一家銀行金融機構、融資公司或民間借貸公司申請第二順位的房屋抵押貸款,由於二胎房貸銀行承擔的風險較高,因此通常利率比較高,申辦條件也與一胎房貸不同。

房屋二胎優點

您必須是年滿二十歲之房屋所有人,自有房屋不限坪數、不限屋齡,信用不良或慣性遲繳皆可辦理。

利率多少?還款期限?

依照您選擇的管道有所不同,建議多家比較,但粗略區分可分成銀行與民間管道差異。

銀行房二貸

審核門檻比較高,需經過銀行方層層的審核,工作天也需花費約15天,此外,也需準備繁瑣的資料,甚至還要有保證人,就算通過層層關卡備妥上述資料了,也無法確保後續是否能審核通過。

此外, 即便是審核通過後,銀行所收取的利息也比較高,原因是因為銀行一開始是用年金攤還法,繳了十年利息都高,十年後才本利還,而且貸款額度也有可能會比較低。

民間房二貸

選擇民間合法金融公司來進行房二貸,申辦的難易度就比銀行管道更加簡易方便,不需要層層審核(分行送總行),只需備妥房屋土地權狀、薪資收入以及雙證件資料,之後只要審核通過了就能夠達到放款,而且審核的時間是比較快的,一般三個工作日就能夠審核通過,最快的話一天之內就能夠拿到放款。

房屋二胎意思是什麼

那我應該優先選擇哪種房貸周轉方案?

選擇房屋二胎、增貸還是轉貸

先在原銀行詢問增貸的可行性,如沒空間再評估轉貸,最後才是二胎房貸!

  1. 優先選擇原銀行增貸
  2. 增貸行不通再來評估房屋轉貸
  3. 以上二者都不考慮時,最後才評估二胎

一、優先選擇原銀行增貸的原因

  • 往來紀錄良好,有利於談更優惠利息的。
  • 向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少。
  • 您是銀行良好用戶,申請時自然較容易核准。
  • 除非原貸款銀行你不想往來或是有其他申請上的困難點,再來決定是否使用轉貸方式。

二、增貸行不通再來評估房屋轉貸

房屋轉貸之前要先知道「房屋是否有殘值?」

  1. 房屋殘值評估要請銀行鑑價,銀行鑑價原則上會低於市價1至2成 ;例如1千萬的房屋,銀行鑑價大約8百萬-9百萬之間 ,房屋有殘值就有機會增貸。
  2. 申請人還款能力是否足以負擔房貸月付金?即使將房貸做為抵押品,但是銀行還是會評估您的償還能力,所以收入多寡及負債狀況也會影響房屋增貸的金額。
  3. 例行性詢問增貸原因必須交代清楚,請避免投資高風險用途

貸款申請人的的信用紀錄良好,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查。

房屋是否有殘值

三、增貸及轉貸都不考慮時,最後才評估二胎

因為房屋二胎、轉貸、增貸這三者都是需要鑑價,所以要準備的資料及辦理流程都是大同小異。只是轉貸會多出一個代償的流程。

以上貸款方式沒有優劣之分,差別就是在辦理的時機、流程長短是否能及時解決您的需求,貸款申請人信用紀錄良好,您可以依照過件難易度、資金需求急迫度和職業類別來選擇辦理二胎、轉貸、增貸的需求,如果以急迫性周轉而言可選擇民間二胎,放款時間只需1~3天。

房貸周轉方案

房貸增貸、房貸轉貸、二胎房貸比較表

類型房貸增貸房貸轉貸房屋二胎
利率1.5%~2.5%1.5%~2.5%3%~14%
貸款成數評估償還房貸本金多寡依房屋鑑價根據房屋殘值評估
貸款期限最長40年最長40年最長15年
優點利率最低
貸款年限長
利率低
貸款年限長
核貸時間快
過件率高
信用條件要求比較低
缺點信用狀況要求嚴格
貸款額度低
申請成功率低
信用條件要求嚴格
需支付轉貸成本
需代償塗銷及轉貸,時間長
利率較一般房貸高
無寬限期
申辦速度1~2星期2~3星期1星期
對象信用良好、房價有空間可增貸轉貸成本划算、不急用錢接受小信用瑕疵、急用錢

貸款利率優勢:房貸增貸=房貸轉貸>房屋二胎

申辦速度:房屋二胎>房貸增貸>房貸轉貸