不少人因為曾經向民間機構申請貸款或是二胎房貸，導致房屋被當作抵押品，有了「民間設定」；通常在有民間設定的情況下，要跟銀行貸款是不可能的事，銀行也不會代償民間機構借貸的債務，所以這篇文章是要來講解什麼是民間設定？民間設定轉銀行被拒絕原因、4個解套方法。
什麼是民間設定？
「民間私人設定」又稱民間私設、私人設定，是自己名下的不動產（房屋、土地）、動產（汽車、機車）有私人的「自然人抵押權設定」在上面，並具有法律債權的保障。「設定」是一種具有法律債權保障的程序，抵押權可能是第一、第二或第三順位，這些順位代表債權保障的優先次序，也就是說，如果貸款人還不出錢，不動產拍賣的金額要優先清償第一順位債務。
「設定」的主要作用是確保債權存在，透過地政機關辦理，取得公信力，讓債權能順利執行。如果是銀行、法人機構設定的抵押權，就不是民間設定。
民間私人設定的原因
不動產會出現民間設定，是因為民眾急需用錢，沒辦法等銀行好幾天後才撥款，或者是本身條件不符合銀行的要求而遭拒絕，才會向民間管道求助。可能原因如下：
1. 個人信用有瑕疵，被銀行拒絕貸款
通常信用有瑕疵的人被銀行拒絕後，會考慮找融資公司或是民間代書，如果是找民間代書，房屋就有很大的機率被當作抵押品設定。
2. 辦過民間貸款
如果有辦理過民間貸款，就可能會被設定，因為這些民間代書、當鋪需要有抵押品來確保債權人的權益。
3. 親友設定
假設如果曾跟親友借過錢，親友會為了保障自身的債權，要求將資產設定；或是親屬隱瞞，擅自去找民間代書將房屋貸款，導致資產被民間代書當抵押品設定。還有一種情況，這間房屋是從父母那邊繼承來的，其他的兄弟姊妹擔心分不到遺產，因此將房屋設定，確保能拿到該拿的遺產。
4. 廠商設定
有一種情況是自己開公司，被其他的廠商設定抵押權，確保他們的貨款可以順利取得，避免被倒帳。
另外，會有私設還可能是以下原因：
- 向親朋好友借款，不需利息或利息低，對方為保障而設定抵押權
- 自己創業開公司，往來供應商為確保貸款順利取得，不會被倒帳，而設定抵押權
- 家人為確保不動產不會被拿去亂借錢而做設定
最常見的原因大概還是因為之前無法向銀行貸款，而民間借貸的利率較高，貸款人可能無法負擔債務，才會想辦理民間設定轉銀行。
民間設定轉銀行的限制條件
民間設定轉銀行是有條件的：
- 近1年無私人設定紀錄：銀行無法協助清償民間債務，基本上只要有民間設定，就不能向銀行貸款；即便已經解除設定，在未滿1年的情況下，對銀行來說風險仍太大，因此受理機率也不高。
- 個人信用良好：信用分數在500~600分以上，核貸機率較高。另外，銀行最多只設定到第二順位抵押權，除非第一、二胎貸款成數較低或個人條件非常優良，才有可能受理第三順位貸款。
- 房屋還有轉貸空間：銀行貸款本就有額度限制，且不動產必須有殘值，若扣除已貸款額度後，不動產價值不足，銀行就不會核貸。
民間設定轉銀行被拒絕原因、為什麼銀行不願意貸款？
不少人在跟銀行申請貸款時，才發現房屋已經被私人設定，無法貸款成功，至於為何銀行不願放款，跟以下這兩點原因有關：
1. 銀行無法放心代償民間貸款
舉例來說，向B銀行申請貸款是為了要還償原本A銀行債務的話，基於銀行之間資訊流通的原則，只要找指定的代償銀行，就可以申辦成功；但如果房屋被設立為「民間設定」，銀行對於民間機構的資訊難以掌控，不確定你在民間的借款額度及是否有其他還款困難的情況等，認定代償風險高，而難以申請成功。
2. 被貼上高風險族群的標籤
大多數的民間設定都是「向民間機構或其他私人借貸的關係」，而這類型的人也多為信用有瑕疵或是收入不穩定的情形，因此銀行對於有私人設定的房屋貸款，就會認定這個人是高風險族群，若放款將有極大的機率會被違約，所以這也是銀行不願意貸款給被設定過的房屋的緣由。
5個民間私人設定轉銀行被拒絕的原因
下列是民間設定轉銀行會被退件的原因：
1. 貸款成數過高
銀行的成數最多只能貸到8成5~9成，加上民間二胎貸款通常已經到達房屋市價的8~9成，所以要進行轉貸的機會就不高。
2. 銀貸款人目前債權過多
銀行在抵押權設定上最多設定到第二順位，通常不會設定到第三順位，前一、二胎的貸款成數比較低或是個人條件非常的好才有可能。
3. 有民間設定
銀行只會清償銀行貸款，因為銀行對於民間機構的資訊難以掌控，不確定申貸人在民間的借款額度及是否有其他還款困難的情況，因此不會主動清償民間借款。
4. 一年內設定的異動紀錄有民間設定
近期一年內有被私人設定的記錄時，銀行沒辦法再幫您辦理。
5. 貸款人信用不良
像是負債比太高、月光族、聯徵查詢超過3次的人等等，只要被銀行備註信用不良，就很難將民間設定轉銀行成功。
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民間私人設定4個解套方法
通常銀行端會規定有「民間私人設定」的屋主無法辦理銀行房貸，主因為銀行端無從認定民間債的多寡，考量壞債風險高的情況下，一律會拒絕受理貸款。此時透過民間金主、或是代書協助進行債務代償事宜，就能將民間私人設定塗銷，順利轉貸到銀行貸款。
1. 找親朋好友代償
跟願意協助代償債務的親戚、好友借錢，把民間設定塗銷，再轉貸銀行，貸得的資金就能馬上還給協助代償的親友，這方式不僅可以解除民間設定，又可以降低利息支出；但要注意的是，要確認自身信用狀況是否符合銀行貸款的條件。
2. 尋求專業貸款經理人的協助
如果沒有相關經驗的人，就可以選擇找貸款經理人來幫您處理，為您擬定解決方案，協助把民間貸款轉向銀行貸款。
3. 申請其他合法的民間貸款，爭取轉貸降息
若民間私人設定是在利息較高的當鋪機構，又無法向銀行申貸，可以考慮詢問合法的融資公司、合法的民間機構做民間轉貸降息，再進行私人設定民間貸款塗銷。推薦專業合法的大型融資公司，將民間貸款轉貸過去，運用二胎房貸這方式，由融資公司先代償民間設定的債務，清償後再協助申貸人註銷民間私人設定。這方法不只可以讓不動產的抵押權回到自己的手中，由於融資公司估價後的可貸金額較高，清償完民間設定的債務，還有剩餘的資金可以使用。
4. 房屋買賣回租
把名下的不動產所有權「暫時」過戶給願意放款的民間代書或親朋好友，目的是來換取現金。放款人再以租賃的方式，將使用權出租給原所有權人，以便其能夠維持原本的生活，而原所有權人只要定期支付租金即可。以上4種方法裡，「房屋買賣回租」這種方式是最不推薦，如果前三種方法沒辦法執行，再選擇這方法。